Это не один вопрос, а модель
Сравнение аренды и ипотеки не сводится к платежу по кредиту. Нужно сравнить два сценария: покупка квартиры с ипотекой и аренда аналогичного жилья с инвестированием свободных денег. Для такого расчёта используйте калькулятор «квартира - аренда или ипотека».
Модель не должна угадывать будущее. Она показывает, что получится при ваших допущениях: ставке, инфляции, росте аренды, росте цены квартиры и доходности инвестиций.
Какие параметры сильнее всего влияют
Первый параметр - ипотечная ставка. Чем выше ставка, тем дороже сценарий покупки в первые годы. Второй - первоначальный взнос: у покупателя он уходит в сделку, а у арендатора может работать как инвестиционный капитал.
Третий фактор - рост цены объекта. Если квартира дорожает быстрее инфляции и расходов владения, покупка выглядит сильнее. Если цена стоит на месте, а ставка высокая, аренда с инвестициями может долго оставаться впереди.
Почему нужна инфляция
Через 10-15 лет номинальные суммы нельзя сравнивать напрямую с сегодняшними деньгами. Поэтому результат лучше приводить к текущей покупательной способности. Росстат публикует индексы потребительских цен, а пользователь в модели задаёт своё допущение по инфляции.
Доходность инвестиций тоже нужно вводить после налогов и комиссий. Иначе сценарий аренды получит слишком оптимистичную оценку.
Что часто забывают
- Расходы на покупку и оформление.
- Ремонт и меблировку.
- Страхование, налог, содержание и крупный ремонт.
- Возвратный депозит при аренде.
- Рост коммунальных платежей.
- Возможную продажу квартиры и расходы на сделку.
Именно поэтому удобнее не считать на листке один платёж, а использовать помесячный калькулятор сравнения.
Как читать итог
Если сценарий покупки выигрывает, это не означает, что любая ипотека выгодна. Это означает, что при заданных вводных капитал покупателя выше. Если выигрывает аренда, это не означает, что квартиру нельзя покупать: возможно, для вас важнее стабильность, район, школа или личные предпочтения.
Финансовая модель помогает убрать арифметическую иллюзию, но не принимает жизненное решение за пользователя.