Квартира — аренда или ипотека

Как работает калькулятор

Калькулятор сравнивает два финансовых сценария — покупку квартиры в ипотеку и аренду аналогичного жилья с инвестициями свободных денег. Он не прогнозирует рынок, район, ликвидность или изменение ставок. Все допущения — стоимость квартиры, ставка, рост аренды, доходность инвестиций, рост цены объекта — вы задаёте сами.

Расчёт помесячный. На каждом шаге калькулятор считает расходы покупателя (ипотека + коммуналка + содержание) и расходы арендатора (аренда + коммуналка). Если в этом месяце покупка дороже аренды, разница инвестируется в пользу арендатора. Если аренда дороже покупки — разница инвестируется в пользу покупателя. Модель полностью симметрична.

Итог приводится в сегодняшних деньгах через дисконтирование по инфляции. Это важно: номинальные миллионы через 15 лет — это другие деньги, чем сегодняшние миллионы, и без приведения сравнение сценариев некорректно.

Что вводить

Форма разбита на 8 логических секций. Обязательных параметров немного — остальные спрятаны в раскрывающиеся блоки «Дополнительно».

1. Общие параметры

Горизонт расчёта в годах — на сколько лет вперёд вы сравниваете сценарии. Инфляция — годовая ставка, по которой будущие деньги переводятся в сегодняшние. Это не прогноз, а ваше допущение.

2. Стартовый капитал

Общий доступный капитал на старте, неприкосновенный резерв (деньги, которые не участвуют в расчёте), первоначальный взнос, одноразовые расходы на покупку (оформление, комиссии), ремонт и меблировка, стартовые расходы аренды (комиссия, переезд), возвратный депозит.

Первоначальный взнос уходит у покупателя. У арендатора эти же деньги свободны и инвестируются. Депозит у арендатора замораживается и возвращается в конце горизонта.

3. Параметры квартиры

Стоимость объекта и ваше допущение о годовом росте его цены. Рост может быть нулевым или отрицательным. Если квартира ещё не готова (новостройка или ремонт), укажите срок до въезда и стоимость аренды до заселения — всё это пойдёт в расходы покупателя.

4. Ипотека

Тип платежей — аннуитетный или дифференцированный. Ставка в годовых и срок. Сумма кредита считается автоматически: стоимость квартиры минус первоначальный взнос. Для траншевой ипотеки используйте отдельный калькулятор.

5. Расходы собственника

Ежемесячные расходы сверх ипотеки — коммуналка, УК, содержание. В раскрывающемся блоке — налог на недвижимость (годовой), страхование, крупный ремонт с заданной периодичностью. Все расходы индексируются по инфляции.

6. Аренда

Ежемесячная стоимость аренды аналогичного жилья, ваше допущение о годовом росте аренды, коммунальные платежи арендатора (сверх аренды). Эти значения индексируются и пересчитываются каждый месяц.

7. Инвестиции

Ожидаемая доходность портфеля в процентах годовых — после налогов и комиссий. Это ваше допущение. Исторически долгосрочный портфель акций — 8–12%, облигаций — 6–9%, депозит сравним с инфляцией.

8. Продажа в конце периода

Если вы планируете продать квартиру в конце горизонта — включите переключатель и укажите расходы на продажу, дисконт и налог. По умолчанию квартира остаётся в собственности, и её стоимость учитывается в итоговом капитале покупателя.

Что сравнивает калькулятор

Итог покупки складывается из стоимости квартиры на конец горизонта минус остаток ипотечного долга плюс инвестиционный портфель покупателя (если покупка была дешевле аренды в какие-то месяцы). Если включена продажа — из цены вычитаются расходы на сделку, дисконт и налог.

Итог аренды + инвестиций — это инвестиционный портфель арендатора плюс возврат депозита. В портфель попадают свободные деньги на старте (первоначальный взнос + покупные расходы + ремонт) и вся ежемесячная экономия от аренды по сравнению с ипотекой.

Оба итога приводятся к сегодняшним деньгам и сравниваются. Разница и есть ответ на вопрос «что выгоднее».

Основные формулы

Аннуитетный платёж

P = L × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)

Где L — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая / 12), n — количество месяцев.

Дифференцированный платёж

Тело долга гасится равными частями: L / n. Проценты за месяц начисляются на остаток долга и уменьшаются со временем. Платёж в начале выше, затем снижается.

Индексация по инфляции и рост

value_t = value_0 × (1 + годовая_ставка)^(t / 12)

По этой формуле калькулятор индексирует стоимость квартиры, аренду, коммунальные платежи и расходы собственника.

Приведение к сегодняшним деньгам

real_value = nominal_value / (1 + инфляция)^(t / 12)

Так номинальная сумма через t месяцев превращается в сегодняшнюю покупательную способность.

Рост инвестиционного портфеля

Каждый месяц портфель растёт на заданную доходность и пополняется свободными деньгами: портфель_t = портфель_(t−1) × (1 + месячная_доходность) + взнос_t

Чего калькулятор не делает

— Не прогнозирует рынок недвижимости, инфляцию, ставки или доходность портфеля. Все значения вводит пользователь.

— Не учитывает налоговый вычет по НДФЛ (до 260 000 ₽ на покупку, до 390 000 ₽ на проценты по ипотеке), материнский капитал, субсидии, льготные программы.

— Не оценивает ликвидность объекта, риск задержки новостройки, риск судебных обременений.

— Не моделирует досрочное погашение, рефинансирование и периодические переезды арендатора — эти опции появятся в следующих итерациях.

— Не учитывает психологические и нефинансовые факторы: чувство собственности, свободу от долга, гибкость переезда.